כ-70% מרכישות הדירות המתבצעות בשנה הן דירות יד 2. אילו בדיקות על מוכר הדירה לבצע לפני חתימה על ההסכם כדי לבדוק ולנצל את רבים טועים לחשוב כי דירה חדשה עדיפה על פני דירה יד 2 בכל מצב, אך לא כך הם פני הדברים. לא פעם, בדירה יד 2, הושקעו תוספות בעלות ערך רב. גם העובדה שהכניסה לבית מתבצעת באופן מידי ואינה נדחית, מוסיפה נקודות לטובת רכישת דירה מיד שנייה.

הבדיקות שיש לנו לבצע ברורות - חברות רבות עושות בדיקות בדק בית כדי לבדוק שהבית ללא תקלות ואם יש כאלו, יתוקנו. אך הקונה אינו לבד . גם המוכר צריך לבצע מספר בדיקות לפני החתימה על ההסכם וזאת על מנת לקחת בחשבון את ההוצאות הצפויות ממכירת הנכס.

​

​כדי שנבין ונדע איך לפעול, לפניכם מדריך קצר למוכר הדירה:​

מס שבח

מס זה בוחן את הרווח שנוצר למוכר מעת קניית הדירה למועד מכירת הדירה. המס מוטל על מוכר שהוא בעלים של יותר מדירה אחת וגם על מוכר שהדירה מהווה דירה יחידה אולם לא חלפו 18 חודשים ממועד המכירה למועד הקניה. מס השבח יחושב מהתמורה אותה מקבל המוכר (או במקרים חריגים התמורה אותה הוא אמור לקבל בהתאם לשווי  של הנכס) כנגד המחיר ששולם על ידו עת קנה את הנכס והשבחות אשר בוצעו במהלך תקופת ההחזקה בנכס בניכוי פחת. בעת קביעת שומת מס שבח, יש לבחון קטגוריות רבות כגון: שווי הכסף בעת הקנייה לעומת שווי הכסף בעת המכירה, שיעורי מס משתנים ועוד. על כן, חובה על המוכר להתייעץ עם עורך דין העוסק במקרקעין כדי לבחון אפשרויות הרחבות לפטור ממס השבח הקבועות בחוק.

​

הלוואת גישור 

​ככל שזמן פינוי הבית קצר יותר, יש לתכנן הלוואת גישור. במקרה בו אתם מוכרים בית ומתכוונים לרכוש במקומה בית אחר, סביר להניח שיהיה לכם צורך בהלוואת גישור וזאת כיוון שבעסקת המכירה של דירתכם, עליכם להותיר כספי נאמנות בידי עוה"ד המטפל במכירת הדירה לטובת המצאת מלוא המסמכים הנדרשים לשם הצגתם לקונה. ולכן, עליכם לשקול ולבדוק את הלוואת הגישור המתאימה לכם.

היטל השבחה​

היטל זה נגבה בגין זכויות בנייה שלא נוצלו. כלומר, אם נקבע ע"י הרשות המקומית כי לממכר ישנן זכויות בנייה, קרי - אפשרות הרחבה כגון הוספת חדר או מרפסת וכד', הרי שמדובר בהשבחת הנכס. ולכן, אם זכויות הבנייה לא נוצלו, יהיה על המוכר לשלם היטל השבחה - מחצית מעליית השווי של המקרקעין. החיוב בהיטל ההשבחה אומנם מוטל על המוכר בעת קבלת האישור אולם ניתן להכניס סעיף בחוזה המכירה בו מעבירים את ההיטל על הרוכש או לחלק את הסכום בין הצדדים, אך זהו הסכם בין שני הצדדים - המוכר והקונה, ולרשות המקומית אין מחויבות כלפיו.

המועד לצורך חישוב שווי ההשבחה, הוא היום בו אושרה התכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. כך, אם אושרה תכנית משביחה בתקופה של שגשוג בשוק הנדל"ן, אך הנכס עצמו נמכר בתקופה של שפל, יכול גובה ההיטל לעלות אף על השווי הנוכחי של ההשבחה.

​

לסיכום​

 מכירת נכס מקרקעין הינו האירוע המשמעותי בחייו של כל אדם. מדובר בכספים משמעותיים ביותר, ולכן יותר ממומלץ , להתייעץ לפני המכירה עם  עורך דין העוסק בנושא כדי לבדוק ולנצל את פטורי המס הקבועים בחוק. לפעמים, הניסיון לחסוך כסף באמצעות הימנעות מהתייעצות, עלול לעלות כסף רב בדמות תשלומי מס.

​